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商业观察:敢问中国商业地产零售行业的路在何方?

发布时间:2019-08-08 09:59:37 已有: 人阅读

  自从改革开放以来,数以万计的国外商业运营商和投资机构陆续争先恐后的涌入中国这个“超级大市场”。?#24653;?#22269;外商业运营商在中国市场?#32543;?#27700;?#31313;行?#19968;路?#37096;阑蛏踔磷钪毡?#24066;场淘汰?#40717;郑?#21478;外?#35074;行┰蚴窃幢槐就辽秸范业南?#22768;?#28028;#疃喟咐?#20043;外,?#27988;?#21518;的原?#34484;?#20160;么?中国房协商业地产智?#29459;?#20170;天与你一起来?#30083;?#35299;析——

  全长不到2公里的上海南京西路,全国知名的商场(百货和?#20309;?#20013;心)一共有11家。要?#21069;?#21508;种大小商业配套项目也一起算上,更是不计其数。这里有定位高冷的恒隆广场,有定位贴近生活的久光百货,有定位文艺休闲的芮欧百货,?#35074;?#23450;位商务消费的静?#24067;?#37324;中心。自从2016年底兴业太古汇开业后,可以说未来南京西路很难再会?#34892;?#30340;商业体出现。

  尽管南京西路是上海最核心的商业?#37073;?#20063;是全国范围?#38058;?#21517;,最?#34987;?#30340;地带,属于典型?#21648;?#23646;于个例,但我们也不难可以从中领悟出以下几个要点:

  第二:中国商业地产在过去?#25913;?#21457;展速度过快,进而导致一定程度上的同质化?#34511;踔?#26159;“供应过剩”现象。这个不仅仅是南京西路存在的问?#29459;?#32780;是全国范围的?#27617;?#29616;象。

  第三?#20309;?#20110;南京西路和南京东路交界处,精心经营了24年的新世界百货在今年全面停业整改。这在某种意义上?#37096;?#20197;代表中国传统百货已经整体面临不改则亡的被动局面。

  综上所述,无论是甲方商业地产开发商还是乙方零售?#25918;疲?#27599;天都在竞争激?#19994;?#24066;场大环境下寻找新的出路。在过去?#25913;?#37324;,大家一直都在探讨所谓的“新零售”,但?#19978;?#21040;目前为止还没有一个相对权威的定义和结论。

  随着5G网络呼之欲出的态势,大部分商业地产从业者和零售人现阶段最关心的话题莫过于:“中国商业地产零售行业的路在何方”?

  众所周知,传统百货相比现代?#20309;?#20013;心最大的区别和“弱点”就是缺乏体验?#23567;?#22240;此,自从大概20年前中国市场开始有了?#20309;?#20013;心的概念后,传统百货就开始踏上了“下坡”的?#36824;?#36335;。然而,尽管传统百货行业在过去20年的整体趋势是下滑的,但却也不能一概而论。

  相信大家也都?#33454;?#26970;的看到,无论?#20309;?#20013;心的势头再?#20572;?#20294;全国各地也有不少扛把子百货依然红红火?#31313;?#26377;的?#36372;粱褂?#36234;于大部分的?#20309;?#20013;心。上海久光百货和南京金鹰百货就是典型的?#21648;?#32780;年销售额位居全国商场榜首的?#26412;㏒KP其实本质上也?#21069;?#36135;。

  放眼全国范围,大多数传统百货在?#20309;?#20013;心和电商的双重夹击之下,还是活得很辛苦的。谈起电商的冲击,?#20309;?#20013;心或许还可以用所谓的“体验”与之?#36141;猓?#32780;缺乏体验的百货在电商面前则显?#30343;?#25163;无策。?#34892;?#20256;统百货在实在撑不下去的时候便选择闭店整改,也就是这里所说的第二类。在经营了24个年头后的上海新世界百货今天选择全面闭店调整就是最有代表性的?#21648;5比唬?#38381;店整改也并非只会发生在传统百货身上,和新世界百货同在一条街上的中信泰?#36824;?#22330;近期也传闻将会在不久的将来考虑全面闭店整改,目的是和市场与?#26412;?#36827;。

  全国范围有更多的传统百货因为极度疲惫,且看不到未来,就索性选择坐以待毙,也就是所谓的第三类。那些在过去已经陆续倒闭或即将倒闭的百货就属于这个范畴。或许它们的心声和诺基亚大同小异:“我们什么都没做错,但结果我们失败了”。

  我们在这里所提到的“四大港商”所指的就是“香港太古地产”,“香港新鸿基地产”,“香港恒隆地产”和“香港九龙仓地产”。这四大港商所代表的不仅仅是港资和外企地产企业,从某种意义上说,也代表专业与高度。在过去二十年里,中国商业地产行业可谓?#21069;?#33457;争艳。不仅有多家以四大港商为代表的港资和外资企业陆续来内地发展淘?#31313;?#22823;江南北同时也涌现了很多优秀的内地地产开发商企业,例如银泰集团,万达集团,龙湖集团,中粮集团,月星集团和宝龙集?#35834;?#31561;,数?#30343;?#25968;。然而,迄今为止,在众多内地地产开发商企业之中,唯一一家和港资与外资开发商企业在管理方面几乎可以做到无缝接轨的只有华润万象城集团。

  首先:在规模方面,华润集团不像南京德基广场那样一枝独秀,也不像万达广场那样遍地开花,而是选择走稳扎?#21364;潁?#19981;急不缓的外资和港商企业发展路线。

  其次:在?#20309;?#20013;心的整体质量,?#25918;?#23618;级,和管理方面,华润集团也相对是最接近外资和港商企业的内地开发商企业。就拿奢侈品和重要?#25918;?#30340;招商工作来说,华润集团也是目前唯?#24653;?#20223;港商采取“总部”控权的企业,所以才会有central leasing的说法。

  未来:相信会有更多内地商业地产开发商企业和华润集团走一样的路,保?#26102;?#37327;稳步发展,并进而在整体上和外资和港商企业形成无差异化。这才是商业地产行业真正的进步。

  甲方业主和乙方?#25918;?#37117;将回归理性,重新认识零售商业的本质在过去?#25913;?#30340;疯狂发展阶段,无论是甲方业主还是乙方?#25918;?#37117;存在“非理性”发展的现象,各种噱头和炒作无处不在,?#34892;?#26356;是误入了资本运作的路线而从此忽略了零售商业的本质。

  在未来的新商业时代里,相信所?#34892;?#23384;下来的甲方业主和乙方?#25918;?#37117;会重新认识零售商业的本质,并把主要精力放在经营管理上。

  举个例子,有不少内地开发商企业天天都在谈高度,讲情怀,但事实上连停车场和?#35789;?#38388;?#28982;?#30784;配套设施?#30002;?#24471;不到位。在另一方面,有不少?#25918;疲商?#24515;理脑里想的并非是如何改善?#25918;?#30340;经营,而是两眼盯着业主提供的装修补助,并时常因此犯下本不应该犯的错误。

  “多面手”不代表博而不专,而是在精通本职工作的基础上同时也深?#29616;澳?#19982;技能。中国零售商业在数十年的发展之后,尤其是近年来微博和微信?#28909;?#24120;沟通工具的出?#37073;?#30002;乙双方的销售类职位(招商和开发)貌似变得越来越没有含金量。市场信息的?#35813;?#21270;让原来?#30475;?#20381;靠所谓“人脉”为核心竞争力的职业经理人?#24067;?#22833;去了竞争力。在未来,零售商业职场的竞争将会更加白热化,无论是甲方的招商还是乙方的开发,除了要精通招商与?#25918;?#24320;发的相关工作以外,或者还必须对法务,运营,和工程等有一定深入的了解才行。对于涉及奢侈品和高?#20284;放?#30340;工作,或许还必须要精通英文。总而言之,

  而那些一?#20817;?#36182;平台,技能单一,靠平台给自己贴金多于为平台加分的职业经理人,将会被物竞天择的市场机制所淘汰。

  在5G时代,人类将会实现从“互联网时代”到“物联网时代”的迭代,而零售商业也将会从传统的“人找商品”过度到“商品找人”的新商业时代。网络通信科技从2G到4G的发展仅仅是量变,而今天的4G到5G的升级则发生了?#26102;洹?#25442;句线G网络时代才真正开启“虚?#39267;?rdquo;之旅,而现有90%以上的传统经营模式和理念将会被全面颠覆或淘汰。在“商品找人”大?#38382;?#30340;驱动下,就连原来把“人找商品”的游戏玩得最极致的电商也要三思而行了。

  随着社会和时代的不断发展,中国零售商业的市场总量一定是上升的。未来的路或许不会变得更加难走,但一定会和过去的走法不一样。总而言之,“用心经营”和“与?#26412;?#36827;”这八个字或许将会是未来中国商业地产零售行业最核心的指导方向。

  ?#20309;?#20013;心等级评价 五星级?#20309;?#20013;心 招商 资产增值 ?#25918;品?#21270; 渠道 招商宝 招商宝5G+五星?#20309;?#20013;心

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